ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ В ИПОТЕКУ

 

                

КАКОВЫ ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ИПОТЕКУ?

 

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

 Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона (п.1 ст.77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком - кредитного договора и договора об ипотеке. Но, как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита (п.2 ст. 9.1. Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ). Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 2 ст. 9.1. Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (п. 1 ст. 9.1. Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ). Эта информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств (п. 1 ст. 13 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

 

Обратите внимание!

Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (п. 2 ст.9.1. Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

 Нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается (п.п. 2, 5 ст. 20 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п.п. 1, 5 ст. 1, 5 ст. 3  Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1.Заявление залогодателя или залогодержателя.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Договор об ипотеке и документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений.

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (ст. ст. 10, 20 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

 

Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому если банк настаивает на том, что оценку должен производить какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение.

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, что после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п.п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования (п. 4.1., 4.2. Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013). Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка.

 Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

 Особенности обременения помещений

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

 Особенности снятия обременения

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 325 ГК РФ; ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:

- заявление владельца закладной;

- или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

- или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст .25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п.1 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

 Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилой дом или квартиру банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п.п. 1 и 2 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь.

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п.1 ст.59 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

 Обратите внимание!

Став собственником жилья, вы обязаны платить налог на имущество физических лиц.

Покупка жилья дает вам право воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ.