ВОПРОС ОТВЕТ

 

                 

1) В декабре 2007 года арендатор перечислил арендную плату за аренду офиса за январь 2008 года. Как должен учитываться авансовый платеж у арендатора и у арендодателя, если обе стороны находятся на УСН? Каков порядок признания дохода у арендодателя, и каков порядок признания расходов у арендатора? Может ли арендатор учесть авансовый платеж в декабре (на момент оплаты)?

 

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

В соответствии со ст. 346.15. НК РФ (Налоговый кодекс РФ) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ (Налоговый кодекс РФ); внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (Налоговый кодекс РФ).

 

При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ (Налоговый кодекс РФ).

 

В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих УСН, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Поэтому пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ (Налоговый кодекс РФ), в котором идет речь о доходах в виде имущества, имущественных прав, работ или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг), в Вашей ситуации не применим, поскольку он относится к налогоплательщикам, определяющим доходы и расходы по методу начисления.

 

Как указал ВАС, исходя из системной связи положений ст. 346.14, 346.15, 346.17, 249, 250, 251 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) можно сделать вывод о том, что суммы средств, полученные налогоплательщиком в виде предварительной оплаты за предстоящие отгрузку товаров, выполнение работ, оказание услуг, должны включаться налогоплательщиком, применяющим УСН в объект налогообложения в периоде их получения (Решение ВАС РФ от 20.01.2005 N 4294/05).

С этим согласны сотрудники Минфина РФ (письмо Минфина РФ от 09.04.2007 N 03-11-04/2/96).

 

УЧЕТ У АРЕНДАТОРА

 

Перечень расходов при применении налогоплательщиком УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов" определен п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Налоговый кодекс РФ). При этом перечень расходов является закрытым.

В их состав включены арендные платежи за арендуемое имущество (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Налоговый кодекс РФ).

 

В соответствии со ст. 346.16 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе при определении объекта налогообложения учесть только те расходы, которые предусмотрены п. 1 данной статьи, при условии их соответствия требованиям ст. 252 НК РФ (Налоговый кодекс РФ). То есть данные расходы должны быть экономически обоснованны, осуществлены в целях деятельности, направленной на получение дохода, документально подтверждены. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.

Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) затраты налогоплательщика, применяющего УСН, признаются расходами после их фактической оплаты.

 

Таким образом, организация при применении УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов" вправе учитывать платежи за аренду оборудования в составе расходов по последней из следующих дат: дата оплаты произведенных расходов или последний день месяца, за который начислены арендная плата (при осуществлении предоплаты).

 

Такого же мнения придерживаются и контролирующие органы (письма Минфина РФ от 15.01.2007 N 03-11-04/2/9, от 14.11.2005 N 03-11-04/2/132, от 10.11.2005 N 18-11/3/82713, письмо УМНС РФ по г. Москве от 18.09.2003 N 21-09/51398).

 

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, утвержденного приказом Минфина РФ от 30.12.2005 N 167н, организации, применяющие УСН, должны отражать все хозяйственные операции за отчетный (налоговый) период в хронологической последовательности на основе первичных документов, обеспечивая полноту, непрерывность и достоверность учета показателей своей деятельности.

 

ВЫВОД:1. Арендодатель сумму авансового платежа по договору аренды отражает в Книге учета доходов и расходов в графе 4 в декабре 2007 г. в момент поступления денег на расчетный счет или в кассу предприятия.2. Арендатор сумму авансового платежа отражает в Книге учета доходов и расходов в графе 5 в том периоде, к которому относится данный платеж согласно графику платежей по договору аренды или при получении акта по предоставлению данных услуг. В данной ситуации в январе 2008 г.

Ответ подготовил:

Эксперт Смоленск НПП

Игнашкина Татьяна

Ответ проверил:

Рецензент НПП

профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

5 ноября 2008 г.

 

 

2) Начисляется ли налог на имущество на неотделимые улучшения? Неотделимые улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя. Относительно возмещения расходов на неотделимые улучшения в договоре аренды указано следующее:

- если арендатор освобождает помещение ранее чем через 5 лет, то стоимость осуществленных неотделимых улучшений арендодателем возмещается;

- если арендатор освобождает помещение позже (или выкупает помещение), то стоимость улучшений не возмещается.

 

Плательщиками налога на имущество признаются российские организации (ст. 373 НК РФ (Налоговый кодекс РФ)). Объектом обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ (Налоговый кодекс РФ)).

 

То есть изначально необходимо выяснить, являются ли неотделимые улучшения объектом основных средств.

 

В соответствии с. 2 ст. 623 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

 

Действующее бухгалтерское законодательство не дает определения неотделимым улучшениям. Поэтому из сложившейся практики к неотделимым улучшениям относятся капитальные вложения, приводящие к улучшению технических и качественных характеристик основных средств, неотделимого характера.

 

ЕСЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ВОЗМЕЩАЕТ СТОИМОСТЬ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ.

 

Капитальные вложения в арендованное имущество учитываются в составе основных средств арендатора, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора. Это следует из п. 5 ПБУ 6/01, п. 3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (далее - Методические указания), утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

 

Согласно абзацу 1 п. 35 Методических указаний капитальные вложения в арендованное имущество в период осуществления работ учитываются на счете 08. После завершения работ стоимость капитальных вложений списывается на счет 01. В результате создается объект основных средств в виде капитальных вложений в арендованное имущество. На данный инвентарный объект оформляется отдельная инвентарная карточка.

 

Таким образом, если арендодатель не возмещает расходы на неотделимые улучшения, капитальные вложения в арендованное имущество в форме неотделимых улучшений до передачи арендодателю отражаются как собственные основные средства арендатора. Следовательно, они подлежат включению в налоговую базу по налогу на имущество. У арендатора возникает обязанность по начислению и уплате налога на имущество со стоимости основных средств в форме неотделимых улучшений.

 

ЕСЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ ВОЗМЕЩАЕТ СТОИМОСТЬ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ.

 

Если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, ПОДЛЕЖАЩИЕ КОМПЕНСАЦИИ АРЕНДОДАТЕЛЕМ, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов (абз. 2 п. 35 Методических указаний).

 

То есть, если до момента отражения арендатором расходов на неотделимые улучшения из договора заранее известно, что расходы будут возмещены арендодателем, то эти неотделимые улучшения изначально признаются собственностью арендодателя.

В этом случае в бухгалтерском учете затраты, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета 76.

 

Соответственно в данном случае капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не образуют у арендатора объекта основных средств (пп. "в" п. 4 ПБУ 6/01). Как следствие, обязанности по начислению и уплате налога на имущество у арендатора не возникает.

 

Однако заключенный Вами договор аренды содержит условие о том, что арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений, только в том случае, если арендатор освободит арендуемое помещение ранее, чем через 5 лет.

 

То есть изначально невозможно четко определить, будут ли расходы на неотделимые улучшения возмещены арендодателем или нет. Так как все будет зависеть от длительности арендных отношений. Следовательно, соглашение о возмещении расходов будет достигнуто только по окончании договора аренды (если он не превысит 5 лет).

 

В этом случае, по нашему мнению, арендатор должен зачислить неотделимые улучшения в состав собственных основных средств. Следовательно, у него возникает обязанность по уплате налога на имущество.

 

ВЫВОД:

Если неотделимые улучшения учитываются арендатором в бухгалтерском учете в составе основных средств, то они подлежат включению в налоговую базу по налогу на имущество. Начисляется налог на имущество до момента передачи неотделимых улучшений арендодателю.

 

Ответ подготовил:

Эксперт НПП

член Палаты налоговых консультантов

Степовая Яна

Ответ проверил:

Рецензент НПП

профессиональный бухгалтер Волкова Юлия

29 октября 2008 г.

 

 

3) Стороны первоначально заключили договор аренды нежилого здания сроком на 11 месяцев, государственная регистрация договора не проводилась. Через 2 года стороны заключили дополнительное соглашение к этому договору, где указали, что договор действует до 1 октября 2010 года. Государственная регистрация дополнительного соглашения не проводилась. Считается ли такой договор заключенным вообще? Считается ли такой договор заключенным на неопределенный срок?

 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ).

 

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

В рассматриваемом случае договор аренды изначально был заключен на 11 месяцев, т.е. на срок менее одного года. Следовательно, договор не требовал государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами.

Между тем, как изложено в вопросе, по истечении одиннадцатимесячного срока действия договора стороны не прекратили арендные отношения, и арендатор пользуется имуществом на прежних условиях.

 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). Возобновление договора в данном случае является заключением нового договора аренды (см. также п. 3 ст. 158 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) на условиях, идентичных условиям (кроме условия о сроке) договора, срок действия которого истек.

 

Таким образом, договор аренды из заключенного на 11 месяцев трансформировался в договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Причем государственная регистрация такого договора не требуется. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утв. информационным письмом от 16 февраля 2001 г. N 59 (далее - Обзор), договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Этот вывод основан на том, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (т.е. на определенный срок).

 

Теперь разберемся со статусом дополнительного соглашения, оформленного сторонами. В связи с тем, что соглашением устанавливается, что договор аренды заключается на срок до 2010 года, и при этом этот срок составляет более одного года, есть все основания утверждать, что с подписанием такого соглашения стороны намерены заключить договор аренды на срок более одного года. Такой договор нуждается в государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). Это требование закона относится и к дополнительному соглашению, т.к. оно является неотъемлемой частью договора. После его заключения договорные обязательства изменяются, т.е. изменяется сам первоначальный договор.

 

Поэтому говорить о том, что подписанное дополнительное соглашение является заключенным, можно будет только после того, как оно вместе с договором аренды будет зарегистрировано в ФРС.

 

Так как до настоящего времени государственная регистрация не осуществлена, нет оснований говорить о том, что имеется договор аренды, заключенный до 2010 года. Как уже было сказано нами выше, в рассматриваемом случае имеет место договор аренды, возобновленный на неопределенный срок. Если стороны желают придать оформленному ими дополнительному соглашению статус заключенного, им необходимо произвести его государственную регистрацию в качестве долгосрочного договора аренды (неотъемлемой частью которого выступает ранее заключенный и действующий в настоящее время договор с неопределенным сроком).

 

Обращаем внимание, что когда одна из сторон договора, подлежащего государственной регистрации, уклоняется от такой регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Требование п. 3 ст. 165 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. При этом все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд должен будет возложить на сторону, которая уклонялась от регистрации (например, не передавала другой стороне, желающей обратиться с заявлением в ФРС, необходимые для приложения к этому заявлению документы) (см. п. 11 Обзора).

ВЫВОД:В рассматриваемой ситуации заключенным является только оформленный первоначально договор аренды. Он является возобновленным на неопределенный срок. Оформленное дополнительное соглашение не является заключенным, т.к. не проведена государственная регистрация этого соглашения (вместе с ранее подписанным договором аренды).

Ответ подготовил:

Эксперт НПП

Павленко Виктория

Ответ проверил:

Рецензент НПП

Голованов Александр

23 октября 2008 г.

 

 

4) Договор аренды муниципального недвижимого имущества (нежилое помещение) заключен в 2000 году сроком на 10 лет, однако зарегистрирован в установленном порядке не был. Фактически арендатор с 2000 года пользуется указанным помещением и добросовестно уплачивает арендную плату. В настоящий момент арендодатель письменно уведомил арендатора о том, что расторгает договор в одностороннем порядке и передает нежилое помещение другой стороне, ссылаясь на недействительность сделки. Правомерны ли действия арендодателя? Договор не предусматривает возможности одностороннего расторжения договора.

 

Согласно ст. 606 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). От имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы власти и управления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 3 ст. 214 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также то, что в ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

 

Таким образом, в рассматриваемом случае договор аренды является НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ. Незаключенный договор не влечет за собой правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей (см., например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 2007 г. N 12518/07), в связи с чем не может быть расторгнут (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 23.09.2008 N Ф08-5053/2008, ФАС Уральского округа от 05.06.2008 N Ф09-9261/07-С5, ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2007 N А42-6851/2006 и др.).

 

Поскольку арендные отношения между сторонами незаключенного договора не возникают, у арендатора в рассматриваемом случае отсутствуют законные основания для занятия помещения, что влечет обязанность возврата помещения арендодателю (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2003 N Ф08-1817/03, от 03.06.2003 г. N Ф08-1798/03, ФАС Центрального округа от 13.10.2006 N А09-14604/05-32, от 01.06.2006 N А62-1708/2005, ФАС Московского округа от 07.08.2008 г. N КГ-А40/5959-08 и др.).

 

Следовательно, при отсутствии государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, требования арендодателя об освобождении занимаемого арендатором помещения, а также действия арендодателя, направленные на передачу указанного помещения третьему лицу, формально являются правомерными.

 

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). Указанная норма в полной мере распространяется и на подлежащие государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества (п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Поэтому в рассматриваемой ситуации сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 21.06.2005 N А72-11220\04-25\523).

 

Вместе с тем необходимо учитывать, что в зависимости от конкретных обстоятельств (наличие уже зарегистрированных договоров аренды соответствующего недвижимого имущества, отсутствие доказательств уклонения арендодателя от государственной регистрации договора и т.п.) суд может отказать в удовлетворении требований о государственной регистрации договора (см., в частности, постановления ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2008 N Ф03-А16/08-1/3048, ФАС Уральского округа от 06.02.2007 N Ф09-262/07-С6).

 

ВЫВОД:

Договор о передаче нежилого помещения в аренду на десять лет подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным.

 

В рассматриваемой ситуации арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения занимаемого последним помещения. Указанное помещение может быть передано арендодателем в аренду другому лицу.

 

В случае если государственная регистрация договора аренды не произведена по причине уклонения одной из сторон договора от указанной обязанности, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации договора.

Ответ подготовил:

Эксперт Волгоград Инфокей

Морозов Иван

Ответ проверил:

Рецензент НПП

Александров Алексей

20 октября 2008 г.

 

Возможна ли передача в пользование нежилого помещения по договору о совместной деятельности либо в данной ситуации необходимо заключать договор аренды?

 

ДОГОВОР О СОВМЕСТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Взаимоотношения лиц при осуществлении совместной деятельности без образования юридического лица определены главой 55 "Простое товарищество" ГК РФ (Гражданский кодекс РФ).

 

Согласно ст. 1041 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и СОВМЕСТНО действовать без образования юридического лица ДЛЯ ИЗВЛЕЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ ИЛИ ДОСТИЖЕНИЯ ИНОЙ НЕ ПРОТИВОРЕЧАЩЕЙ ЗАКОНУ ЦЕЛИ. Данный вид договора может быть заключен только индивидуальными предпринимателями и (или) коммерческими организациями.

 

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) в общую долевую собственность участников простого товарищества поступает внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы.

 

Статьей 1042 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) предусмотрено, что в качестве вклада в общее дело стороны договора о совместной деятельности вправе вносить деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловую репутацию и деловые связи. По смыслу указанной статьи данный перечень не является исчерпывающим. В частности, сторона договора вправе внести в качестве вклада в совместную деятельность право временного пользования своим имуществом; такое имущество остается собственностью внесшей его стороны (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.04.2008 N Ф08-1555/08, постановление ФАС Поволжского округа от 09.07.2002 N А55-5000/01-25). Оценка вкладов в совместную деятельность осуществляется участниками простого товарищества по их соглашению. В случае внесения в качестве вклада в общее дело права пользования каким-либо имуществом сторонам следует оценить стоимость такого вклада.

 

Каждый участник договора о совместной деятельности имеет право на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.

 

Прибыль, полученная участниками договора простого товарищества в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей (ст.1048 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)).

 

Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело (ст. 1046 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)).

 

Обращаем Ваше внимание, что характерной чертой договора о совместной деятельности является наличие у заключивших его сторон общей цели, ради достижения которой стороны и объединяют свои вклады и усилия.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Порядок сдачи в аренду нежилых помещений регулируется § 1 и § 4 главы 34 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ).

 

В соответствии со ст. 650 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. При этом под владением принято понимать фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственно воздействовать на нее. Право пользования представляет собой переданное собственником право на использование имущества в соответствии с его назначением в пределах, определенных договором аренды.

В договоре аренды здания или сооружения должен быть определен размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)).

 

Сопоставляя эти два вида договора, приходим к выводу, что нежилое помещение может быть передано в пользование как по договору аренды, так и по договору о совместной деятельности. В силу ст. 421 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) стороны свободны в заключении договора, однако, эта свобода не безгранична.

 

На наш взгляд, решая вопрос, какой вид договора следует заключить в той или иной конкретной ситуации (договор аренды нежилого помещения либо договор о совместной деятельности), следует определить, для чего будет использоваться данное помещение. Если предполагается совместное использование помещения для достижения общих целей, ради которых стороны объединяют свои средства и усилия, то налицо договор о совместной деятельности. Если же помещение фактически будет использоваться не в общих целях, а для осуществления собственной деятельности одной стороной, и другая сторона при этом будет получать фиксированный доход, то в этом случае следует заключить договор аренды.

 

Следует учитывать, что в силу ст. 170 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) сделка, прикрывающая договор аренды, может быть признана судом притворной, что повлечет ее недействительность с момента совершения (ст. 167 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)). При этом к подобной сделке будут применяться правила того договора, который стороны действительно имели в виду.

 

Так, например, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 31.10.2006 N Ф08-5025/06 договор, названный сторонами договором о совместной деятельности, признан незаключенным (как не прошедший государственную регистрацию, обязательную для сделок по аренде недвижимости), поскольку он устанавливает основания для занятия одной из сторон помещений и фактически регулирует отношения по возмездному пользованию помещениями между этой стороной и другими сторонами договора, которые по своему предмету соответствуют арендным. При этом суд указал на то, что в договоре условия о внесении вкладов отсутствуют, поскольку в договоре не указано, что стороны объединяют денежные средства и иные материальные ресурсы в определенном соотношении или размерах и такое объединение преследует общей целью восстановление здания, его реконструкцию и модернизацию.

 

ВЫВОД:Передача в пользование нежилого помещения по договору о совместной деятельности не противоречит российскому законодательству. Вместе с тем заключение такого договора возможно только для достижения общей хозяйственной цели участников простого товарищества. В случае, если помещение будет использоваться в деятельности одной стороны, а вторая будет получать фиксированное вознаграждение за такое пользование, сторонам следует заключить договор аренды нежилого помещения.

Ответ подготовил:

Эксперт Тверь НПП

Карасевич Любовь

Ответ проверил:Рецензент НППГолованов Александр

 

Заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев. За 7 дней до окончания срока действия договора стороны заключили дополнительное соглашение о его продлении на тот же срок (11 месяцев). Подлежит ли данный договор государственной регистрации?

 

В рассматриваемой ситуации договор аренды нежилого помещения не подлежит государственной регистрации.

 

Указанный вывод мы делаем на основании следующего.

Договор аренды заключается на срок, ОПРЕДЕЛЕННЫЙ договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1-2 ст. 610 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)).

 

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) и п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 договор аренды нежилых помещений, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

Как видно, речь не идет о договоре, ДЕЙСТВУЮЩЕМ не менее года по любой причине (например, не подлежит государственной регистрации бессрочный договор, хотя бы с момента его заключения и прошел год, а он продолжает действовать), но говорится только о договоре, ЗАКЛЮЧЕННОМ на какой-либо ОПРЕДЕЛЕННЫЙ срок не менее года.

В Вашем случае договор аренды нежилого помещения изначально был заключен на 11 месяцев, то есть на срок менее одного года. Следовательно, договор не требовал государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами.

 

Из п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что в случае продления договора, заключенного на срок менее года, на новый определенный срок, который также будет менее года, между сторонами НАЧИНАЕТ ДЕЙСТВОВАТЬ НОВЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, условия которого идентичны условиям продлеваемого договора (кроме, разумеется, условия о сроке, который может и отличаться от первоначального: например, как в рассматриваемой ситуации, старый срок был равен 11 месяцев, а новый срок действия договора с момента его продления будет составлять 11 месяцев и 7 дней; также заметим, что стороны, соглашаясь на продление срока, могли, конечно, и изменить какие-либо иные условия договора, например размер арендной платы, но в любом случае это будет именно НОВЫЙ договор для целей исчисления срока, определяющего наличие или отсутствие необходимости регистрировать договор).

Таким образом, если новый срок аренды, установленный сторонами, менее года, такой договор по-прежнему государственной регистрации не подлежит.

Ответ подготовил:

Эксперт НПП

Горюнова Ольга

Ответ

проверил:Рецензент

НППГолованов Александр

 

Имеет ли право арендатор, не являющийся собственником, заключить договоры на поставку энергии с энергоснабжающими организациями? Может ли арендодатель-собственник требовать этого от арендатора?

 

В соответствии с п. 1 ст. 539 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

 

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (п. 2 ст. 539 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). Следовательно, при отсутствии у арендатора соответствующего оборудования он не сможет заключить договор энергоснабжения.

 

Однако ст. 539 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) не содержит указания о том, на каком правовом основании энергопринимающее устройство должно находиться у абонента. Таким образом, если арендатор получает электроэнергию непосредственно от снабжающей организации через арендуемую трансформаторную подстанцию (т.е. является законным владельцем энергопринимающего устройства), отсутствуют основания для вывода о потреблении им энергии в качестве субабонента. Такое лицо должно расцениваться как абонент энергоснабжающей организации, который согласно ст. 544 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) несет самостоятельную обязанность по оплате потребленной электроэнергии.

 

Такую правовую оценку дали, например, судьи в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2006 N Ф08-3540/06. При этом отсутствие договорных отношений с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.98 N 30).

Что касается включенного по требованию арендодателя в договор аренды условия об обязанности арендатора заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией, то такое требование само по себе нельзя признать неправомерным.Дело в том, что согласно ст. 421, ст. 422 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Действующее законодательство не ограничивает право сторон договора аренды включить в договор условие о необходимости заключения арендатором договоров энергоснабжения.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Панова Наталья

Ответ проверил:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Барсегян Артем

Компания "Гарант", г.Москва

14 июля 2009 г.

 

ПРОДОЛЖЕНИЕ