ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИР

 

                

ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИР

 

Жилищный кодекс РФ

 

Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

 

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

 

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

 

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

 

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

 

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

 

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

 

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

 

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

 

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

 

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

 

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

 

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

 

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

 

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

 

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

 

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

 

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

 

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

 

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

 

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

 

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

 

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

 

(р. I, "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2011))

 

Вопросы-Ответы

 

Вопрос: Что понимается под перепланировкой квартиры, какой орган уполномочен согласовывать перепланировку и в какой срок? Какие документы следует подать на согласование, где их можно получить? Существуют ли правовые последствия производства перепланировки без согласования и кто вправе в судебном порядке признать перепланировку незаконной и обязать привести помещение в первоначальное состояние?

 

Ответ: Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Такое изменение проводится по согласованию с органом местного самоуправления. Перечень документов, необходимых для согласования перепланировки, указан в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Правовые последствия самовольной перепланировки указаны в ст. 29 ЖК РФ. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние собственником (нанимателем) в определенный срок в установленном осуществляющим согласование органом порядке, суд по иску этого органа принимает решение, предусмотренное ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.

 

Обоснование: В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

 

Технический паспорт жилого помещения - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ). Сведения, указываемые в техпаспорте, определены в разд. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37).

 

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).

 

Необходимо заметить, что органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления принимают нормативные правовые акты, которые регламентируют: порядок проведения таких работ, перечень мероприятий (работ), признаваемых перепланировкой (см. например, Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП (ред. от 02.11.2010) "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы").

 

Такие акты фактически принимаются на основании п. 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. Этот документ обязывает собственника жилого помещения (заявителя) осуществить переустройство и (или) перепланировку с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.

 

Однако определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено ЖК РФ к компетенции органов государственной власти РФ (п. 10 ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать порядок проведения указанных работ (см. ст. ст. 13 и 14 ЖК РФ).

 

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

 

В силу ч. 2 ст. 26 ЖК РФ для проведения перепланировки жилого помещения его собственник или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:

 

- заявление о перепланировке по форме, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266;

- правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения;

- технический паспорт перепланируемого жилого помещения;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения (если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).

Разработку проектной документации осуществляют индивидуальные предприниматели или юридические лица, имеющие выданные саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким видам работ, в соответствии с законодательством РФ.

Необходимо заметить, что определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений, отнесено к полномочиям органов местного самоуправления (п. 9.1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).

 

Однако на практике встречаются случаи, когда состав проектной документации и требования по ее согласованию определяются также в нормативных правовых актах органов власти субъектов РФ. Так, согласно распоряжению Москомархитектуры от 17.07.2008 N 133 "О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений" в состав представляемых на рассмотрение в Москомархитектуру (ГУП "ГлавАПУ") проектов для работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, не предусматривающих работы по изменению внешнего архитектурного облика зданий, входит:

- пояснительная записка;

- исходные материалы БТИ;

- план этажа М 1:100 (М 1:50) (для квартир - на копии плана БТИ) с указанием: предполагаемых к сносу перегородок; устанавливаемых перегородок; мест пробития и габаритов проемов во внутренних стенах; мест размещения инженерного оборудования;

- решения по размещению и функционированию внутреннего инженерного оборудования и систем (кроме квартир, при необходимости);

- чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (при необходимости);

- специальные проектные решения по противопожарным мероприятиям (для помещений, расположенных в высотных многоквартирных зданиях и комплексах на высоте более 75 м, общественных - более 50 м);

- рабочие чертежи на проведение строительных и монтажных работ (при необходимости);

- заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности проведения планируемых работ.

Право на производство работ, предусмотренных проектной документацией, подготовленной и утвержденной в соответствии с положениями порядка, утвержденного распоряжением Москомархитектуры от 17.07.2008 N 133 "О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений", оформляется для многоквартирных и жилых домов Мосжилинспекцией.

 

В качестве службы "одного окна" Мосжилинспекции определены секторы организации работы в режиме "одного окна" инспекций по надзору за переустройством помещений в жилых домах в административных округах города Москвы (далее - Инспекции). Инспекции являются структурными подразделениями Мосжилинспекции и расположены в каждом административном округе города Москвы.

 

Сектор организации работы в режиме "одного окна" непосредственно осуществляет прием заявлений о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений в жилых домах, выдачу запрашиваемого документа либо мотивированных отказов заявителям (см. п. 2.1 Норматива города Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖНМ-2005/01) "Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы", утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.09.2007 N 831-ПП (далее - Норматив)).

 

В ч. 4 ст. 26 ЖК РФ указано, что решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня подачи заявления в данный орган.

В Нормативе установлен более короткий срок: решение принимается не позднее чем через 20 дней со дня принятия заявления с прилагаемыми документами. В случае необходимости получения информации от иных органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций указанный срок приостанавливается на время, необходимое для получения такой информации, но не более чем на 14 рабочих дней (см. п. 1.6 Норматива).

 

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет заявителю по указанному в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. Данный документ является основанием проведения перепланировки жилого помещения (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).

 

В ч. 1 ст. 29 ЖК РФ указано, что самовольной является перепланировка жилого помещения, проведенная при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

 

По смыслу ч. ч. 3 - 5 ст. 29 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, устанавливает собственнику (нанимателю) срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску осуществляющего согласование органа принимает решение, предусмотренное ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Обращаем внимание на то, что обратиться в суд с таким иском вправе только орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки помещения (см. например, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.2010 N 17310).

 

О.С.Путилова

Юрист

ООО "Рестэйт"

)