ПОРЯДОК ОТЧУЖДЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, В КОТОРОМ ПРОЖИВАЮТ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ЧЛЕНЫ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ДАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

                

ПОСТАНОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ ОТ 08.06.2010 N 13-П

"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПУНКТА 4 СТАТЬИ 292

ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ

ГРАЖДАНКИ В.В. ЧАДАЕВОЙ"

 

В указанном Постановлении (далее - Постановление от 08.06.2010 N 13-П) Конституционный Суд РФ (далее - КС РФ) проверил конституционность положений п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Указанная норма касается отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, находящиеся под опекой или попечительством, а также оставшиеся без родительского попечения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы.

Конституционно-правовое толкование этой нормы, данное в Постановлении от 08.06.2010 N 13-П, может в дальнейшем существенно повлиять на развитие судебной практики.

 

Порядок отчуждения жилого помещения,

в котором проживают несовершеннолетние члены семьи

собственника данного помещения

 

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника данного помещения, находящиеся под опекой или попечительством, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние (о чем известно органу опеки и попечительства), допускается с согласия органа опеки и попечительства, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Нарушение этого требования влечет за собой ничтожность сделки по отчуждению (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2010 N 3-В10-1).

Из данной нормы следует, что из числа лиц, при проживании которых отчуждение жилого помещения возможно с согласия органа опеки и попечительства, исключены несовершеннолетние члены семьи собственника, которые не находятся под опекой или попечительством либо остаются на родительском попечении, о чем известно органу опеки и попечительства.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи (ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

К числу лиц, оставшихся без родительского попечения, относятся дети, чьи родители умерли, лишены родительских прав или ограничены в них, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, а также в других случаях отсутствия родительского попечения (п. 1 ст. 121 Семейного кодекса РФ, далее - СК РФ). Поскольку приведенный перечень не является исчерпывающим, органы опеки и попечительства могут осуществлять защиту прав и интересов детей во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.

Выявление, учет и устройство детей, оставшихся без попечения, осуществляются на основании ст. 122 СК РФ и Постановления Правительства РФ от 04.04.2002 N 217 "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществлении контроля за его формированием и использованием". Данным Постановлением утверждены Правила ведения государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля за его формированием и использованием, согласно п. 3 которых орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дня получения сведений о ребенке, оставшемся без попечения родителей, обязан провести обследование условий его жизни и при необходимости зарегистрировать данные о нем в журнале первичного учета детей, оставшихся без попечения родителей.

С этого момента орган опеки и попечительства обязан защищать права и интересы такого ребенка. В частности, указанный орган должен направить в Росреестр сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда данному органу стало известно об отсутствии данного попечения (п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Полученные сведения вносятся в ЕГРП в графу "Особые отметки регистратора". Это препятствует отчуждению жилого помещения без предварительного согласия органа опеки и попечительства, а также исключает добросовестность приобретения такого помещения в случае неполучения указанного согласия (п. 20 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, см. также Постановление президиума Московского областного суда от 17.06.2009 N 185 по делу N 44г-100).

Как было отмечено выше, из п. 4 ст. 292 ГК РФ следует, что при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласие органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей (см., например, Решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 N ГКПИ08-2069, Определение Московского областного суда от 31.01.2008 по делу N 33-1129).

Следовательно, для возникновения обязанности получить указанное согласие п. 4 ст. 292 ГК РФ требует осведомленности органа опеки и попечительства об отсутствии родительского попечения, а не просто самого факта нахождения детей без него. То есть, исходя из буквального толкования п. 4 ст. 292 ГК РФ, данное согласие не требуется в ситуации, когда на момент совершения сделки по отчуждению собственником жилого помещения родительское попечение формально не прекращалось, но фактически не осуществлялось, о чем органу опеки и попечительства не было известно.

В то же время следует обратить внимание, что на уровне подзаконных актов установлена обязанность в любом случае получить согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, если в этом помещении проживает несовершеннолетний. Так, например, согласно п. 30 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста РФ от 14.09.2006 N 293, "в соответствии с законом на государственную регистрацию прав заявителями представляется... разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, а также в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права".

Следует отметить, что такое требование в федеральном законодательстве отсутствует.

 

Правовая позиция КС РФ по вопросу

конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ

 

КС РФ, рассмотрев дело о проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ, в Постановлении от 08.06.2010 N 13-П сделал следующие выводы, которые являются общеобязательными и исключают любое иное истолкование в правоприменительной практике:

1. п. 4 ст. 292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречит Конституции РФ;

2. п. 4 ст. 292 ГК РФ является неконституционным в части, не позволяющей защищать права несовершеннолетнего, проживающего в жилом помещении, в случае отчуждения этого помещения, если он формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения (по данным органа опеки и попечительства), но фактически лишен опеки.

Постановление от 08.06.2010 N 13-П вступило в силу немедленно после провозглашения.